Le bail commercial portant sur des locaux loués à une entreprise objet d’une procédure collective fait l’objet d’un régime pénalisant (Episode 1 (GP 2 avril 2011 /Droit des entreprises en difficulté 2011, n°91, p.4) et https://www.varoclier-avocats.com/articles-juridiques/le-bailleur-mal-aime-des-procedures-collectives)
En premier lieu, le contrat est réputé en cours si au jour de l’ouverture de la procédure collective, sa résolution judiciaire ne résulte pas d’une décision passée en force de chose jugée au sens de l’article 500 CPC.
Par ailleurs, à la différence des autres contractants de l’article L 622-13 C.com, le bailleur relève du régime spécial des articles L622-14 et L622-15 qui, pour faciliter la vente du fonds de commerce du locataire défaillant, favorise la poursuite de son bail. Ainsi pendant 3 mois à compter du jugement d’ouverture, le propriétaire peut ignorer les intentions de l’administrateur judiciaire quant au bail, ne percevoir aucuns loyers sans pouvoir poursuivre son débiteur en paiement ni en résiliation du bail.
Au-delà des 3 mois en revanche, le bailleur dispose d’une option et peut :
– poursuivre la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire, après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux ; le juge des référés aura la faculté d’accorder des délais de paiement
– ou choisir la voie autonome ouvert par l’article L 622-14-2° en déposant requête pour faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dus postérieurement.
Cette seconde branche de l’alternative, indépendante du régime des baux commerciaux avait l’intérêt pour le bailleur de rendre automatique la résiliation, le juge-commissaire saisi étant privé de tout pouvoir d’appréciation. Selon la jurisprudence antérieure, il devait alors constater la résiliation avec effet au jour du dépôt de la requête, si à cette date, le preneur devait trois mois de loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure (C. cass 21 février 2012, n°11-11.512). En revanche, le texte ne lui donnait pas le pouvoir de prononcer l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre, ni davantage de lui accorder des délais de paiement.
Ainsi, en pratique, dès qu’il recevait du greffe une copie de la requête, le preneur n’avait plus moyen de faire obstacle à la résiliation. Il savait à quoi s’en tenir…jusqu’à l’arrêt de la Cour de cassation (12 juin 2024 -22-24177) qui a différé au jour de l’audience la preuve des impayés. En pratique, le locataire défaillant peut désormais échapper au couperet de la résiliation automatique de son bail, en justifiant être à jour de ses obligations au jour où le juge commissaire statue. (Episode 2 https://www.varoclier-avocats.com/articles-juridiques/le-bailleur-mal-aime-des-procedures-collectives/)
Si seule l’audience devient la date-couperet, le dépôt d’une requête n’a plus les effets irréversibles et sera au mieux l’ultime alerte adressée au preneur d’avoir à régulariser sa situation avant de se présenter devant le juge. Cette lecture du texte accentue le mauvais traitement du bailleur et la fâcheuse tendance consulaire à déjà différer l’audiencement des requêtes déposées, le prononcé de l’ordonnance du juge commissaire puis sa notification. En pratique, cette jurisprudence permet désormais de reporter sine die la sanction judiciaire, puisque la date d’audience échappe à la maîtrise du Bailleur.
Que dit le texte l’article L 622-14-2° ? Il précise simplement qu’il n’y a pas lieu à résiliation si le paiement est intervenu « avant l’expiration de ce délai » (de 3 mois).
A l’inverse, il ne mentionne pas qu’au-delà des 3 mois, un paiement fait obstacle à la résiliation. Avec malice sophistique, la Cour de cassation souligne que le texte ne stipule pas davantage qu’un paiement postérieur au délai de 3 mois emporte résiliation automatique du bail.
C’est ainsi qu’elle persiste et signe après un refus de QPC et légitime son interprétation au regard de l’ordre public économique pour « préserver le redressement ou la cession de l’entreprise » (Cass 3° civ. 2 juillet 2025, n°24-20714). Elle confirme le droit du débiteur défaillant de régulariser sa situation tant que le juge-commissaire n’a pas statué :« le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés. »
Cette jurisprudence désormais établie, rend donc sans intérêt la saisine du juge-commissaire.
Le Bailleur devra maintenant privilégier la voie classique de la clause résolutoire puisque, même au prix de délais de paiement souvent accordés au débiteur, il pourra au moins obtenir une ordonnance prononçant la résiliation et l’expulsion du preneur défaillant, si ce dernier ne respecte pas le moratoire judiciaire accordé.
A suivre…
Jacques Varoclier
Avocat à la Cour
