Contentieux de promesse
VAROCLIER Avocats Paris accompagne également les parties dans la rédaction de promesses de vente requérant un contenu sur-mesure et conforme à l’intention des parties afin d’anticiper tout contentieux ultérieur.
Préalable souvent indispensable à la réalisation de toute vente d’immeuble ou de fonds de commerce, la promesse de vente suscite de nombreux contentieux.
Il y a lieu de distinguer deux types de promesses.
1- La promesse synallagmatique de vente est la convention par laquelle deux parties se promettent réciproquement l’une de céder et l’autre d’acquérir un bien à des conditions (notamment de prix) déterminées.
Cette promesse synallagmatique vaut vente et engage les parties de manière irrévocable, le transfert de propriété étant généralement subordonné au paiement du prix et à la réitération de leur engagement. En cas de refus, l’autre partie peut l’assigner en réalisation forcée, le jugement rendu valant alors vente.
2-La promesse unilatérale de vente est un acte par lequel le promettant s’engage à céder au bénéficiaire un certain bien à un prix déterminé, ledit bénéficiaire disposant alors, durant un délai d’option, de la faculté d’acquérir ou non le bien.
A la différence du promettant qui s’engage irrévocablement, le bénéficiaire reste libre d’opter pour la conclusion ou non du contrat (en levant ou non l’option) moyennant, le plus souvent, le versement d’une indemnité dite « d’immobilisation. »
Si cette promesse n’a pas été constatée par acte authentique, elle doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire, à peine de nullité.
Le régime juridique de cet avant-contrat a été substantiellement modifié par l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats et des obligations.
Ainsi, pour toutes les promesses conclues à compter du 1er octobre 2016, la rétractation du promettant avant l’expiration du délai imparti au bénéficiaire pour exercer son option d’achat pourra donner lieu à réalisation forcée du contrat promis (contre de simples dommages-intérêts pour les promesses unilatérales conclues antérieurement). La sanction de l’inexécution de la promesse unilatérale de vente est ainsi alignée sur celle de la promesse synallagmatique.
Rompu aux contentieux de promesse, VAROCLIER Avocats Paris conseille et assiste promettants et bénéficiaires dans les difficultés d’exécution (refus d’exécution pure et simple, défaillance de conditions suspensives, bien non conforme aux stipulations de la promesse, refus injustifié de restitution d’acompte…) pouvant découler de ces conventions à l’interprétation souvent complexe.