La nuance est d’importance ; en effet les sous-locations, sont prohibées par l’article L145-31 du Code de commerce, sauf stipulation contraire du bail commercial, le bailleur devant alors et dans tous les cas, être appelé à concourir à l’acte de sous-location. La violation d’une telle interdiction emporte à tout le moins inopposabilité au bailleur de la sous-location fautive et peut même conduire à la résiliation du bail principal.
Comment reconnaître une sous-location ?
Le Code de commerce, pudique, ne la définit pas. La jurisprudence s’en est chargé ; elle y voit, schématiquement un bail-bis : transfert de jouissance d’un local à un tiers, moyennant une contrepartie, en général un prix sonnant et trébuchant.
Mais tout partage de locaux n’est pas nécessairement une sous-location déguisée : ainsi, la mise à disposition de studios à un conservatoire de danse, par exemple, a été jugée simple accès à des salles de répétition à certaines heures, avec en bonus l’équipement et l’entretien fournis par le locataire, sans véritable abandon de jouissance ni autonomie du tiers (Cass. 3e civ., 13 févr. 2002, n°234 FS-PBR ; RJDA 5/02 n°475).
Quand le bureau devient « service », et non un mini-bail
Avec le développement des bureaux équipés, des centres d’affaires et autres espaces « all inclusive », la frontière entre mise à disposition sympathique et sous-location interdite s’est estompée dangereusement. Fallait-il voir dans chaque open space partagé une armée de sous-locataires clandestins ? La Cour de cassation a choisi d’ouvrir les fenêtres pour y voir plus clair.
Dans un arrêt de principe du 27 juin 2024, la haute juridiction a posé des critères précis pour distinguer la simple mise à disposition d’un espace de la véritable sous-location. (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n°22-24.046). Ainsi, la qualification de sous-location est exclue lorsque, en sus de l’espace mis à sa disposition, le tiers bénéficie de prestations de services spécifiques inclus dans le périmètre contractuel, tels l’entretien, la sécurité, les connexions internet et/ou informatiques… etc., à condition que tout cela soit facturé de manière globale, sans addition séparée pour les services. Indissociables de la mise à disposition de l’espace doivent, les services inclus ne doivent pas être facturés en sus.
Le duo gagnant : indissociabilité et inclusion
Les services doivent être indissociables de la mise à disposition de l’espace et leur rémunération incluse dans un prix global, sans facturation autonome des prestations. C’est pourquoi, pour exiler juridiquement le spectre de la sous-location interdite, mieux vaut
- Présenter le contrat comme une convention de prestation de services incluant l’accès à un espace, et non l’inverse ;
- Veiller à ce que la jouissance de l’espace ne soit pas autonome, mais étroitement liée aux services fournis ;
- Prévoir un montant global incluant sans distinguer le prix de l’espace mis à disposition, celui des services annexes, dont la liste doit être énoncée expressément.
En somme, la mise à disposition réussie est un service complet où le local n’est qu’un élément d’un ensemble cohérent.
Jacques Varoclier
Avocat à la Cour
